Slopen en nieuwbouwen op dezelfde plek

Wie een woning laat slopen om op dezelfde plek iets nieuws te bouwen, heeft twee projecten en één planning. De fout die wij het vaakst zien is dat de sloop als eerste wordt geregeld, omdat dat het snelst te organiseren lijkt. Op slappe grond is dat de verkeerde volgorde. Wat er onder het maaiveld achterblijft bepaalt namelijk waar de nieuwe palen kunnen staan, en dat weet de constructeur van het nieuwe plan graag voordat de kraan er is geweest. Hieronder de volgorde die wij aanhouden, wat er in Zuid-Holland onder de grond ligt en wat bouwrijp opleveren hier werkelijk betekent.

6 minuten lezen

Eerst het papier voor wat er komt, dan de kraan

De omgevingsvergunning voor de nieuwbouw hoort rond te zijn voordat het oude pand verdwijnt. Niet omdat dat wettelijk zo moet, maar omdat een leeg perceel waarop u niet mag bouwen een jaar stil kan liggen, en omdat de gemeente in de nieuwbouwvergunning voorwaarden kan opnemen die de sloop raken. Denk aan het behoud van een gevel, aan de hoogte van het maaiveld of aan de plek waar bouwverkeer mag komen.

Voor de sloop zelf hoort daarnaast een sloopmelding bij de gemeente te liggen, minimaal vier weken voor de start. Bij een pand van voor 1994 gaat de asbestinventarisatie daaraan vooraf, €450 tot €950 exclusief btw, want zonder dat rapport wordt de melding niet in behandeling genomen. Wij zetten die twee sporen gelijktijdig in gang en noemen pas een startdatum als beide rond zijn.

De aansluitingen zijn geen week werk

Water, elektra, gas en waar aanwezig het warmtenet moeten worden afgemeld en fysiek verwijderd voordat er machinaal gesloopt wordt. Dat is per net een eigen aanvraag bij een eigen partij en elk van hen komt op zijn eigen moment langs. Het afmelden en verwijderen rekenen wij met €350 tot €1.200 exclusief btw, en dat is de post waarop in de praktijk het meeste vertraging zit.

In Capelle aan den IJssel zit 88,1 procent van de woningen op stadsverwarming en in Zoetermeer 28,0 procent. Daar hangt geen gasaansluiting maar wel een afleverset die eigendom is van de warmteleverancier, en die set wordt door hen losgenomen en meegenomen. Plan die afspraak vooraan in het traject, want hij is niet te vervroegen en de kraan kan er niet op wachten.

De oude palen bepalen waar de nieuwe komen

Onder een vooroorlogs pand in Delfshaven, Schiedam Oost of de oude kern van Gouda staan tientallen houten palen die tot in de zandlaag zijn geheid. Die blijven zitten, afgezaagd onder de laagste grondwaterstand. Dat is voor het hout de enige goede keuze, maar het betekent dat de ondergrond van uw perceel vol staat met oude paalkoppen op anderhalve tot twee meter diepte.

Het nieuwe paalplan moet daar langs. Soms kan dat met een verschoven stramien, soms moeten de oude koppen op de plekken van de nieuwe palen alsnog worden uitgegraven. Wij leggen daarom in kaart waar wij palen hebben afgezaagd en op welke diepte, en geven die tekening mee. Zonder dat papier staat de heier later te gokken, en een paal die op een oude kop stuit levert een dag stilstand op.

Wat er onder het maaiveld weg moet en wat blijft

Fundering en kelder uitgraven en afvoeren rekenen wij met €2.400 tot €9.500 exclusief btw. Gewapend beton in een funderingsbalk, een kelderwand of een zware vloerplaat gaat per vierkante meter: €195 tot €260 voor dat zware werk, €140 tot €195 voor een vloer of wand met dubbele netten. Een kernboring vooraf, om te zien wat erin zit, kost €85 tot €160 per stuk.

Hoe diep u gaat is een keuze en geen natuurwet. Komt er een woning met een kruipruimte op palen, dan hoeft de oude kelderbak niet per se weg en kan hij gevuld worden met zand. Komt er een souterrain of een garage onder het maaiveld, dan moet alles eruit en komt er bemaling bij. Dat verschil is bij ons de grootste enkele post in het hele traject en het hoort op de tekening van de nieuwbouw te staan voordat wij rekenen.

Slopen tussen twee panden die blijven staan

In een gesloten straat sloopt u geen pand maar één schijf uit een rij. De bouwmuren blijven staan en worden eigendomsmatig gedeeld met de buren, dus die worden afgestempeld, afgedekt en na de sloop waterdicht en windvast achtergelaten tot de nieuwbouw ertegenaan komt. Dat laatste is in de praktijk de maand die mensen vergeten in te plannen: een open bouwmuur die een winter buiten staat, trekt vocht.

Wij leggen de staat van beide buurpanden vooraf vast en laten tijdens het sloopwerk een trillingsmeter meelopen, €420 tot €980 exclusief btw. In Rotterdam Noord, Kralingen-Crooswijk en het Leidse Morsdistrict staan die panden op dezelfde houten palen als het pand dat weggaat, en een trilling die bij u niets doet kan bij de buren een paalkop verschuiven.

Bouwrijp opleveren op grond die blijft zakken

Bouwrijp betekent bij ons: het perceel is puinvrij, de fundering is weg voor zover afgesproken, het gat is aangevuld met zand in lagen van ongeveer dertig centimeter en laag per laag verdicht. Dat rekenen wij met €8 tot €18 per vierkante meter exclusief btw. De hoogte leggen wij vast ten opzichte van een vast punt in de straat en niet ten opzichte van het oude maaiveld, want dat laatste beweegt.

Op veen en klei blijft de grond zakken, ook nadat het gewicht van het oude pand eraf is. Wij vullen daarom aan met een beperkte overhoogte en spreken af welke kant het water op moet, zodat er na een natte winter geen plas tegen de nieuwe fundering staat. In de polderwijken Schollevaar Noord, Rokkeveen en De Akkers staat het grondwater hoog en is die afspraak geen formaliteit.

Waar onze opdracht ophoudt

Wij bouwen niet. Grondonderzoek, sonderingen, het paalplan en de bouwput zijn het werk van andere partijen, en als er bij het slopen verontreiniging aan het licht komt leggen wij stil en melden wij dat. Wat wij opleveren is een leeg, puinvrij en verdicht perceel met een tekening van wat er onder de grond is achtergebleven.

Dat dossier bestaat uit de sloopmelding, het inventarisatierapport, bij asbest het vrijgavecertificaat, de weegbonnen per stroom en foto's van het perceel. Vraag bij een andere aanbieder expliciet naar die tekening van de achtergebleven paalkoppen. Wie die niet maakt, heeft tijdens de sloop niet bijgehouden wat hij heeft afgezaagd, en dat merkt u pas als de heimachine er staat.

Wat gewapend beton slopen kost

De bandbreedte voor deze dienst, exclusief btw per m2, afgezet tegen de duurste dienst in dezelfde eenheid.